Opsjonsprisen representerer boligens markedsverdi ved avtaleinngåelse. Boligprisutviklingen for boligen beregnes med grunnlag i gjennomsnittlige omsetningssummer per m2 for området der boligen befinner seg, basert på statistikk fra Eiendomsverdi for leiligheter med areal 60 – 90 m2. Dette med snittpris for leiligheter basert på omsetninger siste 12 måneder.
Ved tiltredelse av opsjonen (kjøp av boligen) oppreguleres Opsjonsprisen dersom boligprisveksten overstiger 15 % i perioden frem til opsjonen tiltredes. Formålet med beregningsmodellen er at all verdistigning oppad begrenset til egenkapitalkravet på 15 % tilfaller Opsjonshaver. Verdistigning ut over dette tilfaller Opsjonsgiver. Verdistigning bidrar dermed til egenkapitalbygging for Opsjonshaver.
Dersom boligprisene/indeksen faller i perioden fra opsjonsavtalen undertegnes til opsjonen ønskes tiltrådt gir ikke dette opsjonshaver noen rett til reduksjon/nedregulering av Opsjonsprisen. Opsjonsprisen vil altså ikke for noe tilfelle bli lavere enn det som er angitt i opsjonsavtalen. Opsjonshaver tilbys å kjøpe boligen til Opsjonsprisen innenfor et gitt tidsrom som er definert i avtalen. Retten til å tiltre opsjonen (kjøpe boligen) forutsetter at opsjonsvilkårene som fremgår av denne avtalen er oppfylt.
Eksempel 1
Opsjonsprisen angitt i opsjonsavtalen er kr. 3.000.000,-. I henhold til statistikken har boligens verdi steget til kr. 3.600.000,- fra X til tidspunktet for tiltredelse av opsjonen (kjøp av boligen). 15% av boligens verdi på kjøpstidspunktet utgjør i dette tilfellet kr. 540.000,-. Dette beløpet «tilfaller» Opsjonshaver. Resterende kr. 60.000,- av verdistigningen tilfaller Opsjonsgiver. I dette eksempelet skal altså Opsjonsprisen oppreguleres til kr. 3.060.000,-, som blir den endelige Opsjonsprisen/kjøpesummen. Dersom Opsjonshaver tiltrer opsjonen, og lånefinansierer hele kjøpesummen på kr. 3.060.000,-, har Opsjonshaver etter beregningsmodellen lånt 85% av boligens verdi. Kravet til 15% egenkapital er således oppfylt.
Eksempel 2 a) og 2 b) med ulike kjøpstidspunkt og prisvekst
Nedenfor følger to eksempler hvor det legges til grunn at Opsjonsprisen som er angitt i opsjonsavtalen er kr. 3.000.000,-.
Eksempel 2a
Opsjonshaver ber om fastsettelse av Opsjonsprisen ca. 3 år etter inngåelse av opsjonsavtalen.
Boligprisveksten beregnes til totalt 13% i perioden på ca. 3 år, som gir en boligverdi på kr. 3.380.000,- per tidspunktet for tiltredelse av opsjonen
Opsjonsprisen reguleres som nevnt ovenfor ikke med mindre boligprisveksten etter beregningsmodellen overstiger 15 % for perioden. Opsjonshaver kan dermed i dette eksempelet tiltre opsjonen og kjøpe boligen til kr. 3.000.000,-. Verdistigningen på kr. 380.000,- «tilfaller» Opsjonshaver i sin helhet. Dette selvsagt forutsatt at Opsjonshaver overholder fristen for tiltredelse til fastsatt pris, og fyller opsjonsvilkårene for øvrig.
I dette tilfellet vil Opsjonshaver kunne få lån på 85% av boligens verdi på kjøpstidspunktet, dvs. kr. 2.873.000,-. Opsjonshaver mangler dermed kr. 127.000,- for å finansiere den fulle kjøpesummen på kr. 3.000.000,-. Dette understreker viktigheten av sparing i opsjonsperioden.
Eksempel 2 b
Opsjonshaver ber om fastsettelse av Opsjonsprisen ca. 4,5 år etter inngåelse av opsjonsavtalen.
Boligprisveksten beregnes til totalt 25% i perioden. Boligprisveksten i dette eksempelet overstiger grensen som er angitt i opsjonsavtalen. Opsjonsprisen skal altså oppjusteres.
Opsjonsprisen angitt i kontrakten er kr. 3.000.000,-. Boligprisveksten på 25% gir en boligverdi på kr. 3.750.000,- per tidspunktet for tiltredelse av opsjonen. Opsjonshaver skal beholde tilstrekkelig av verdistigningen til at egenkapitalkravet på 15% av boligens verdi er oppfylt. 15% av kr. 3.750.000,- er kr. 562.500,-. Dette betyr at kr. 562.500,- av verdistigningen «beholdes» av Opsjonshaver, og at resterende kr. 187.500,- «tilfaller» opsjonsgiver. Opsjonsprisen skal altså oppreguleres til kr. 3.187.500,-.
Dersom Opsjonshaver låner den fulle kjøpesummen på kr. 3.187.500,- utgjør lånesaldo 85% av boligens verdi, slik at egenkapitalkravet på 15% er oppfylt.
Sluttbemerkninger
Det nevnes at oppspart egenkapital kan og bør være et tillegg til den egenkapitalbygging som eventuelt skjer gjennom boligprisvekst. Alternativ sikkerhet kan også bidra til at egenkapitalkravet oppfylles. Det forutsettes at alle som tegner opsjonsavtale går grundig gjennom kravene til finansiering og egenkapital med vår sammarbeidsbank Sparebank 1 Ringerike Hadeland. Det bør legges en konkret plan for å best mulig sikre tilstrekkelig finansiering ved ønsket tiltredelse av opsjonen (kjøp av boligen).