Banner Minimer

Individuell nedbetaling

Andelseierne har adgang til individuell nedbetaling av fellesgjeld i borettslaget. 

Her vurderes bl.a konsekvensene og risikoen ved slike ordninger.  

 

Ekte og irregulære IN-ordninger. Mange nye borettslagsprosjekt selges med en ordning med adgang til individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Det er flere forhold som er viktig i forbindelse med en IN-ordning. Det viktigste er at andelseiernes nedbetaling av andel fellesgjeld sikres på en betryggende måte og at borettslaget er med i en sikringsordning for betaling av fellesgjeld.

Sikkerheten for innbetalingene må sikres ved at innbetalingene får sikkerhet med sideordnet prioritet med den sikkerheten som den banken som har gitt borettslaget felleslånet har. Alle andre ordninger sikrer andelseierne dårligere og må kunne karakteriseres som en irregulær IN-ordning.

 

En ordning der andelseierne nedbetaler hele eller deler av sin andel av fellesgjelden uten slik sikkerhet er svært risikofylt for andelseierne og er helt klart en irregulær IN-ordning som det må advares mot.

Eksemplet nevnt foran der en lar andelseierne selv bestemme størrelsen på innskuddet, er i realiteten også en slik irregulær IN-ordning.

 

Konsekvenser av en individuell nedbetaling

En andelseier som ønsker å nedbetale hele eller deler av sin andel av fellesgjelden vil normalt ønske å gjøre dette fordi han har kapital som han ikke har behov for til andre formål. Renten han får på innskudd i banken vil normalt være lavere enn den renten som er på felleslånet, slik at det vil lønne seg for andelseieren å nedbetale felleslånet.

 

Hvis andelseieren ikke har frie midler til å innfri andel fellesgjeld, men må låne pengene vil dette sjelden lønne seg. Andelseieren vil normalt måtte betale høyere renter på sitt lån enn borettslaget må betale på felleslånet.

 

En viktig virkning for andelseierne er at en nedbetaling er irreversibel. Den som foretar en innbetaling av andel fellesgjeld må derfor vurdere om han vil kunne trenge pengene til noe annet når det for eksempel er gått et år eller to. Hvis svaret på dette er ja vil det være dumt å foreta en innbetaling av fellesgjeld for så senere å måtte låne penger. Et poeng i denne sammenheng er at borettslaget ofte vil ha bedre betingelser (lavere renter) på felleslånet enn det den enkelte andelseier selv klarer å skaffe seg i banken.

 

At pengene ikke kan tilbakebetales betyr også at man har valgt for fremtidige kjøpere av boligen. Et eksempel kan illustrere dette: En bolig med fellesgjeld på kr. 700 000 selges normalt mot at kjøperen betaler kontant kr 600 000 til selgeren, slik at totalprisen er kr. 1 300 000. Dersom det ikke er fellesgjeld på boligen må kjøperen betale totalprisen kontant til selgeren. For at selgeren ikke skal komme dårligere ut må denne summen være kr 1 300 000. Da boligen er uten fellesgjeld må kjøperen finansiere hele kjøpesummen selv.

 

Ved salg vil derfor det kjøperen skal innbetale kontant bli helt forskjellig alt ettersom det er fellesgjeld på boligen eller ikke.  Det foreligger ikke noe statistikk på dette, men det kan antas at dette vil kunne få betydning for den prisen andelseieren får for sin bolig.

 

Risiko for andelseier som foretar en individuell innbetaling

Et vilkår for en regulær IN-ordning er at borettslaget er med i en sikringsordning for betaling av felleskostnader. Når andelseieren i tillegg skal ha sikkerhet for sin innbetaling innenfor bankens pantesikkerhet, så vil andelseieren ikke løpe noen stor risiko. Siden det ikke gis noen garantier må man imidlertid kunne konstatere at den som har foretatt en individuell nedbetaling av andel fellesgjeld har en større risikoeksponering enn den som ikke har gjort det.

 

I borettslag med lavt innskudd bør man ikke foreta en slik nedbetaling. Som det går fram foran vil en andelseier i et slikt borettslag kunne si opp boretten og bli fri for sine forpliktelser overfor borettslaget. Den som har foretatt en individuell nedbetaling vil ikke ha denne muligheten og vil altså bli bundet til boligen i en helt annen grad. Siden dette spesielt vil gjelde i perioder med prisnedgang og betalingsvansker vil dette kunne slå uheldig ut for den som har foretatt en individuell nedbetaling.

Ringbo BBL